Đặt cọc và hậu quả khi một bên không thực hiện

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hậu quả pháp lý được xác định như sau:

  • Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
  • Nếu bên đặt cọc (thường là bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
  • Nếu bên nhận đặt cọc (thường là bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Các hệ quả trên áp dụng trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì vậy, điều khoản về phạt cọc, điều kiện hoàn cọc và các trường hợp bất khả kháng cần được viết rõ ngay trong hợp đồng đặt cọc.

1. Người ký có đủ quyền định đoạt không?

Đối chiếu tên trên Giấy chứng nhận với giấy tờ tùy thân của người bán. Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 yêu cầu việc định đoạt bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Nếu tài sản của hộ gia đình, đồng sở hữu hoặc đang là di sản chưa chia, cần sự đồng ý của tất cả những người có quyền. Trường hợp ký thay, kiểm tra kỹ văn bản ủy quyền (phạm vi, thời hạn, có công chứng hay không).

2. Thửa đất có đủ điều kiện chuyển nhượng?

Luật Đất đai 2024 (Điều 45) đặt ra các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, trong đó có:

  • có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp luật định;
  • đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Tòa án, Trọng tài giải quyết bằng quyết định, bản án, phán quyết có hiệu lực pháp luật;
  • quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
  • còn trong thời hạn sử dụng đất;
  • quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Một số loại đất và đối tượng nhận chuyển nhượng còn có điều kiện riêng. Nếu một trong các điều kiện không đáp ứng, hợp đồng chuyển nhượng sau này có thể không thực hiện được dù hai bên đã đặt cọc.

3. Quy hoạch, thế chấp và các hạn chế khác

Kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất, tình trạng thế chấp tại ngân hàng, việc đăng ký biện pháp bảo đảm, các thông báo thu hồi đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến thửa đất. Với nhà đang thế chấp, cần thỏa thuận rõ trình tự giải chấp và dòng tiền thanh toán để tránh tình trạng tiền cọc được dùng sai mục đích.

4. Nội dung hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc nên có tối thiểu:

  • thông tin đầy đủ về các bên và tài sản (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, số Giấy chứng nhận);
  • mục đích đặt cọc, số tiền, phương thức giao nhận;
  • thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và giá chuyển nhượng;
  • nghĩa vụ của mỗi bên trong thời gian chờ ký (giao bản chính giấy tờ, giải chấp, xóa đăng ký thường trú…);
  • điều kiện hoàn cọc, mức phạt cọc, trường hợp bất khả kháng;
  • bên chịu thuế, phí, lệ phí và cách giải quyết tranh chấp.

5. Hình thức và công chứng

Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024. Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, có chữ ký đầy đủ của những người có quyền và có thể công chứng để tăng giá trị chứng minh khi tranh chấp.

6. Thanh toán và lưu giữ chứng cứ

Ưu tiên chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người có quyền nhận tiền, ghi rõ nội dung “đặt cọc mua … theo hợp đồng ngày …”. Nếu giao tiền mặt, lập biên nhận có chữ ký của người nhận. Không nên đặt cọc hoặc thanh toán lớn khi tình trạng hồ sơ chưa được làm rõ.

Khi đã phát sinh tranh chấp

Hãy giữ nguyên toàn bộ hợp đồng, biên nhận, tin nhắn, email và ghi nhận thời điểm vi phạm của mỗi bên. Tùy tính chất tranh chấp, các bên có thể thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án; luật sư sẽ xác định cơ quan có thẩm quyền, thời hiệu và các bước tiền tố tụng bắt buộc (nếu có) trước khi nộp đơn.

Luật Sư Nam hỗ trợ rà soát pháp lý nhà đất trước giao dịch, soạn hợp đồng đặt cọc, phối hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng và đại diện giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự. Nếu nhà đất là di sản chưa chia, xem thêm bài viết về thời hiệu chia di sản thừa kế.